Saturday, November 28, 2009

Bilaspur Commercial Property Space

बिलासपुर का  कामर्शियल प्रोपर्टी मार्केट में कुछ ज्यादा हलचल नहीं है जबकि यहाँ पर अभी दो बड़े शोपिंग मॉल बनने जा रहे है जिस का निर्माण कार्य चल रहा है शहर के  बिच में एक बड़े डेवलपर का बड़ा सा  कामर्शियल काम्प्लेक्स पूरा होने को है और भी बिलासपुर में करीब ८ से १०  कामर्शियल काम्प्लेक्स का निर्माण कार्य चल रहा है! नगर निगम के भी कुछ छोटे प्रोजेक्ट चल रहे है पर जिस हिसाब से बिलासपुर में कामर्शियल  प्रोजेक्ट चल रहे है वैसा बूम नहीं है! उस का कारण शायद बिलासपुर में ऑफिस स्पेस पर बहुत कम लोग ही निवेश करना चाहते है! या कह सकते है की यहाँ अभी ऑफिस स्पेस का कांसेप्ट अभी कुछ खास वर्ग के पास ही है एक आम उच्च मध्यम वर्ग का निवेशक अभी भी ऑफिस स्पेस पर निवेश नहीं कर रहा है ! यह वर्ग ज्यादा तर होउसिंग प्रोपर्टी पर निवेश करना ज्यादा पसंद करते है
मुझको ऐसा लगता है की बिलासपुर के कामर्शियल प्रोपर्टी पर ज्यादा तर बिजनस क्लास के लोग ही मुख्य निवेशक है! और वो भी जिस तरफ कामर्शियल प्रोपर्टी का बुलबुला बनता है उस के आस पास ही ज्यदा चाहे शहर से लगे बाई पास हो या फिर कामर्शियल काम्प्लेक्स हो या कामर्शियल मार्केट हो या फिर कोई नया सरकारी  प्रोजेक्ट के आस-पास.
 कामर्शियल काम्प्लेक्स में भी जब तक कोई बुलबुला नही उठता कामर्शियल स्पेस की बूम उस काम्प्लेक्स में उस के आस पास नहीं आती तब तक वहा के  प्रोपर्टी की चाल नहीं बढती! जैसा बिलासपुर का आकर बढता जा रहा है कामर्शियल स्पेस की भी मांग बढती जा रही है जैसा की अभी रायपुर रोड में हाईकोर्ट के आसपास  ऑफिस स्पेस की मांग होगी ! NTPC  सीपत बनने से  वहा पर कामर्शियल स्पेस की मांग बढनी चाहिए थी सेंट्रल यूनिवर्सिटी नया बस स्टैंड मंगला से सकरी तक उसलापुर रेल्वे स्टेशन के पास कामर्शियल स्पेस की मांग होनी चाहिए जो की है पर यह बुलबले के बूम जैसा है मंगला से उसलापुर तक रोड के आसपास १५०० से २००० वर्ग फूट की कीमत चल  रही है वहा मॉल बनने के बाद यह २५०० से ४००० भी तक भी हो जायेगी और कोई नहीं बात नहीं है! बस स्टैंड से तेलीपरा तक जो बुलबुला बना हुआ है आज वह पर ५०००/ वर्ग फुट पर भी जगह नहीं मिल रही है एक समय  तेलीपारा में एक बड़ा सा काम्प्लेक्स बनने के बाद भी वहा पर निचे की कुछ दुकानों को छोड़ कर ज्यादा खरीदार नहीं थे पर बाद में जो बुलबुला बना तो ३० लाख की शॉप १ करोड़ के आसपास की हो गई ! प्रोपर्टी मार्केट में बुलबुले तो हमेशा बनते और फूटते रहेंगे  दुबई के द वल्ड प्रोजेक्ट का हो या बिलासपुर के राजीव प्लाज़ा का इन को बनाने वाले हमेशा इस के फूटने से पहले अलग होकर कोई और जगह पर बुलबुले बनाने में लग जाते है कामर्शियल प्रोपर्टी मार्केट पर अभी और भी कुछ लिखना चाहता हु कोशिस करुगा की बिलासपुर से आगे की बात हो क्रमशा:

Tuesday, November 24, 2009

Bilaspur property market

मैं यहाँ पर आज सिर्फ प्लाट या जमीन की चर्चा कर रह हू .हम होउसिंग सेक्टर पर चर्चा बाद में करेगे !
 बिलासपुर के प्रोपर्टी मार्केट पर कहा करे निवेश ? कोई मुझ से पूछता है की प्रोपर्टी कहा लेनी चाहिए और मेरा जवाब रहता है की आप का प्रोपर्टी लेने का मकसद क्या है! ज्यादातर लोग यह निर्णय नहीं कर पाते की उन्हों ने जो प्रोपर्टी खरीदी है उस का भविष्य में क्या उपयोग होगा ! प्रोपर्टी पर जो भी निवेश करता है उस के पीछे उस का मकसद यही होता है की भविष्य में वो तीन या चार गुना ज्यादा कीमत पर बिक जाये !या उन की प्रोपर्टी की कीमत  चार गुना हो जाये ! १०० में से 80 प्रतिशत लोग यही सोच कर प्रोपर्टी पर निवेश कर रहे है जिसमे ज्यादा तर लोगो ने छत्तीसगढ़ बनने के बाद यही किया जो बिलासपुर में आप सब के सामने है (मैं सिर्फ बिलासपुर के प्रोपर्टी मार्केट पर चर्चा कर रहा हु ) !
अब बात मुद्दे की कहा और क्यों प्रोपर्टी निवेश करे ? बहुत से लोगो ने आज से १० से १५ सालो पहले राजकिशोर नगर, मोपका, देवरीखुर्द,तारबाहर फाटक के उस पर चुचुहियापरा,सिरगिट्टी  के पास किया था आज क्या है वह पर? आज उन की प्रोपर्टी की की कीमत तीन या चार गुना ज्यादा है पर क्या जो बिलासपुर के प्रोपर्टी मार्केट में जो बूम चल रहा है उस का फायदा उन लोगो को मिला जिन्हों ने इन जगहों पर १० से १५ सालो पहले प्रोपर्टी पर निवेश किया था !ज्यादा तर लोगो का जवाब होगा हां .... पर ऐसा नहीं है बिलासपुर के प्रोपर्टी मार्केट में जो बूम है उस का पूरा फायदा इस एरिया को नहीं मिल पाया राज किशोरनगर के BDA वाले एरिया को छोड़ कर आज भी चुचुहियापरा, सिरगिट्टी ,मोपका, देवरीखुर्द में कुछ खास डेवलपमेंट नहीं हो पाया है बहुत सी मुलभुत सुविधाए उपलब्ध नहीं होपाई है जिस कारण बिलासपुर का कोई भी बड़ा डेवलपर आपना हाउसइंग प्रोजेक्ट इन जगहों पर लंच नहीं किया कुछ डेवलपरों ने इन जगहों पर प्रयास किया है पर जो सफलता उन्हें इन जगहों को छोड़ कर मिली है उस के मुकाबले में देवरीखुर्द सिरगिट्टी  का एरिया  कुछ भी नहीं है !
आज उसलापुर मंगला बिलासपुर का सब से ज्यादा प्रोपर्टी का हॉट मार्केट है यहाँ पर जो प्रोपर्टी के रेट में बूम देखने को मिला है जिस की किसे ने भी कल्पना भी नहीं की थी और यह ऐसी जगह है जहा पर प्रोपर्टी की डिमांड भी बनी हुई है मंगला नाका से सकरी तक  प्रोपर्टी की मांग है जिस की पूर्ती बिलासपुर के एक दर्जन से भी ज्यादा बिल्डर कर रहे है जिसमे सरकारी हौसिंग मंडल  भी शामिल है ! यह प्रोपर्टी पर निवेश करने वालो के लिये एक सब से बढ़िया उदाहरण है! अब रायपुर रोड में जो जमीनों की कीमते है उस को देख कर ऐसा लगता है की आज ४०० में लिया हुआ प्लाट क्या ५ सालो के बाद  १००० फूट के ऊपर भी रेट जा सकता है ? अभी वहा पर सिर्फ हाईकोर्ट , तिफरा नगर पंचायत,नया बस स्टैंड ,कोनी-सकरी-अमसेना बाईपास ,हौसिंग बोर्ड की एक बड़ी कालोनी ट्रांसपोर्ट नगर और तिफरा ,सिरगिट्टी का पूरा औद्योगिक क्षेत्र है !
मोपका से सीपत तक क्या क्या डेवलपमेंट हुआ है NTPC चालू होने से जहा तक मुझे लगता है की कुछ नहीं पर प्रोपर्टी के दाम बड़े है ५लाख एकड़ की जमीन ८ लाख एकड़ की हो गई है और रोड से लगी हुई जमीनों का भाव बड़ा है ! मतलब की यहाँ पर निवेश करने वालो ने खेती वाली जमीनों पर एकड़ में निवेश किया है!
एग्रीकल्चर कालेज से कोनी तक जिसमे यूनिवर्सिटी के पीछे बिरकोना तक तो प्रोपर्टी के दाम बड़े है पर कुछ ज्यादा डेवलपमेंट नहीं अभी दिख रहा है सेन्ट्रल यूनिवर्सिटी को छोड़ कर .... 3से 8 सालो में ख़मतराई, बहतराई, अशोकनगर सेन्ट्रल यूनिवर्सिटी के पीछे जुड़ जायेगे कोनी से जो बाईपास निकलने वाला है उस का फायदा ख़मतराई, बहतराई में जिन्हों ने निवेश किया है उन को मिलेगा ऐसा मेरा सोचना है!

 प्रोपटी पर निवेश करने वाले पहले यह सोचे की आप जो प्रोपर्टी खरीद रहे है उस का भविष्य में आप क्या उपयोग कर सकते है ? इसमें दो मत नहीं है की आज से १०  सालो के बाद प्रोपर्टी की कीमत बढेगी पर आप ने जो प्रोपर्टी खरीदे है क्या वो भविष्य में जब भी आप बेचना चाहे बिक पायेगी ? आज बिलासपुर में ही ऐसे बहुत से उदाहरण है प्रोपर्टी की कीमत तो है पर बिक नहीं पा रहे है! इसलिये सोच समझ कर ही प्रोपर्टी पर निवेश करे! आज अगर छत्तीसगढ़ के प्रमुख नगरो को जिनमे रायगढ़ ,रायपुर दुर्ग-भिलाई से बिलासपुर के प्रोपर्टी मार्केट की तुलना करे तो बिलासपुर का प्रोपर्टी मार्केट सब से उचा है इन शहरों के मुकाबले बिलासपुर में प्रोपर्टी की कीमत कुछ ज्यादा है और मांग भी ज्यादा है! लिखना तो बहुत कुछ है पर अगले ब्लॉग में ..!

Thursday, November 19, 2009

बिलासपुर प्रोपर्टी

जैसा की मैंने पहले ही कहा था की दिवाली की आस पास प्रोपर्टी मार्केट में उछाल आने की उमीद है कुछ वैसा ही हुआ है पर मार्केट में होउसिंग सेक्टर को छोड़ कर कुछ ज्यादा नही दिख रहा है , पर जो अभी छत्तीसगढ़ सरकार ने खेती की जमीनों की खरीद बिक्री के सम्बन्ध में जो क़ानूनी प्रस्ताव लाने वाली है! उस को देख कर ऐसा लग रहा है की मार्च की अंत तक प्रोपर्टी बाजार में जबरदस्त उछाल देखने को मिलेगा
या कह सकते है की जो लोग प्रोपर्टी पर निवेश करने का सोचे है वो अब ज्यादा नही सोचेगे क्योकि अब समय आगया है क्योकि अभी कानून आया नही है बाद में खेती योग्य जमीन का गैर कृषि उपयोग के लिये जमीन खरीदना मुश्किल होने वाला है ! राज्य के किसानों के हितों की रक्षा के लिए सरकार कड़े प्रावधान करेगी। भू राजस्व संहिता और रजिस्ट्रीकरण अधिनियम में संशोधन भी होने वाला है ! तो इन सब बातो को देख कर ऐसा लग रहा है की अब कुछ हद तक लोग खेती योग्य जमीन पर कुछ ज्यादा निवेश करने वाले है !इस का असर होउसिंग सेक्टर पर कुछ खास नही पड़ने वाला है मेरा मानना है की मार्च के अंत तक बिलासपुर का प्रोपर्टी अब तक के सब से ऊचे शिखर पर होगा इस बात का अभी शायद प्रोपर्टी ब्रोकर समझ रहे है !