Friday, December 4, 2009

Bilaspur me Affordable house

बिलासपुर के होउसिंग मार्केट में अभी नैनो  हाउस का चलन लगता  है राजकिशोर नगर पर बसी  BDA की कालोनी कुछ ऐसा ही बाया करती है तुलसी ,चन्दन आवास की आज की स्थिति होउसिंग बोर्ड देवरी खुर्द की कालोनी बतलाती है की बिलासपुर में भी अफोर्डेबल हाऊसिंग प्रोजेक्ट पर काम किया जा सकता है , पर बिल्डर डेवलपर इस ओर ध्यान नहीं दे रहे है यह बात मेरे कुछ समझ में नहीं आ रही है! या फिर शायद यहाँ पर जमीनों की कीमतों जो बड़ोतरी हुई है उस की कारण  शायद बिल्डर डेवलपर बिलासपुर के हिसाब से  मिड-प्राइज हाउसिंग या अफोर्डेबल हाउसिंग के ट्रेंड पर कोई प्रोजेक्ट नहीं लाना चाह रहे है कुछ एक दो छोटे डेवलपर्स ने प्रयास किया था पर तब मार्केट में अफोर्डेबल हाउसिंग के ट्रेंड के फंडे का बुलबुला देश की रियल्टी सेक्टर पर नहीं बना था! और उन्हों ने लोकेशन पर खास ध्यान नहीं दिया जिस कारण यह ट्रेंड यहाँ पर उन डेवलपर्स के लिए सफल नहीं हुआ! ऐसा नहीं है की बिलासपुर में प्रोपर्टी की कीमत ज्यादा है यहाँ के बस स्टैंड को हम शहर का केंद्र मानते तो यहाँ से 5 या 7   किलोमीटर दूर 1500  वर्ग फुट के प्लाट पर 725  से 850  वर्ग फुट के बिल्ड़प एरिया का मकान "1100/ प्रति वर्गफुट बिल्ड़प एरिया की दर पर आसानी से मिल रहा है! इसमें  ज्यादा तर लोकेशन बिलासपुर की नगर निगम सीमा से बाहर है!लेकिन कुछ लोकेशन जो नगर पंचायत की सीमा में आते  है! जैसे सकरी नगर पंचायत, तिफरा नगर पंचायत ,सिरगिट्टी नगर पंचायत ,बोदरी नगर पंचायत है इन नगर पंचायतो की सीमा में बहुत से प्रोजेक्ट चाल रहे है ज्यादातर ऐसी लोकेशन पर 1100/ प्रति वर्गफुट बिल्ड़प एरिया की दर से 1500 / प्रति वर्गफुट बिल्ड़प एरिया की दर तक  यहाँ  पर डेवलपर्स के रेट है मतलब यह हुआ की
 1500 वर्गफुट का प्लाट =725 वर्गफुट का बिल्ड़प एरिया
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    बिल्ड़प एरिया  725  X रेट 1100    = कुल  7 .97 .500 /
 जिसमे रजिस्ट्री और ट्रांसफार्मर का खर्च 50000/ के आसपास आता है तो कुल  आठ लाख पचास हजार में 1500 वर्गफुट का प्लाट  और 725 वर्गफुट का बिल्ड़प एरिया  में बना मकान मिल रहा है मै एक अनुमान  बता रहा हु की 1100/ प्रति वर्गफुट से 2000/ तक के रेट बिल्ड़प एरिया पर मैंने अभी तक देखे है !शहर की एक दो संपन इलाको में तो यह २५०० से ४००० वर्गफुट तक के भी है और ऐसा तो हर शहर में भी होता है संपन्न एरिया में कोई कीमत नहीं होती !!
यह पर अपार्टमेन्ट भी लोकेशन के हिसाब से 1400 /  से 2100 / प्रति वर्गफुट की दर पर मिल रहे है !पर आज यहाँ पर बात नेनो हाउस या अफोर्डेबल हाऊसिंग की है एक प्रकार से महानगरो से तुलना की जाये तो यहाँ पर अफोर्डेबल हाऊसिंग की ही ज्यादा प्रोजेक्ट चाल रहे है !चुकी यहाँ पर आमदनी महानगरो की तुलना में कम है और रोजगार भी ज्यादा नहीं इसलिये यहाँ पर यह कीमते ज्यादा लगती है ऐसा मैं सोचता या मेरा मानना है!
 यहाँ के पर आज भी एक मध्यम वर्ग जिन के परिवार ग्रामीण इलाको में रहते है उन को और उस परिवार के कुछ सदस्य यहाँ पर रहते है वो चाह कर भी ८ से ९ लाख में मकान नहीं ले सकते है यह वर्ग ३ से ५ लाख तक आसानी से आपना मकान ले सकता है और फाइनेंस भी आसानी से हो सकता है और किस्त का बोझ भी ज्यादा नहीं लगेगा अब होना क्या चाहिए जैसा मैं सोचता हु की नेनो हाउस या अफोर्डेबल हाऊसिंग प्रोजेक्ट 325  से 425 वर्गफीट के अपार्टमेन्ट होने चहिये जिस की लागत ११००/ से १२५०/ वर्गफीट तक होनी चाहिए जो की 325/वर्ग फिट का अपार्टमेन्ट जो १ बेडरूम 1छोटा सा हाल और 1छोटा सा कामन किचन और 1लेट-बाथ होना चाहिए साथ ही पार्किंग व्यवस्थित हो कुछ ऐसा प्लान हो आस पास छोटा सा कमर्शियल मार्केट स्पेस बनाना चाहिए और इस को G +6 का और G +3  के अपार्टमेन्ट हो मैं ज्यादा कुछ प्लानिंग तो नहीं कर रहा हु पर ऐसा ही कुछ होना चाहिए!बाकि भारत के वास्तुविदो ने तो ऐसे बहुत से प्रोजेक्ट पर बहुत अच्छा काम किया है मैंने नागपुर के एक पाश एरिया में कुछ सालो पहले देखा था !नैनो हाउस या अफोर्डेबल हाऊसिंग में रो हाऊसिंग भी हो जिसमे   होउसिंग बोर्ड जैसी कालोनिया बने पर उस में थोडा परिवर्तन होना चाहिए, ७५० से ८५० वर्गफुट के प्लाट पर G + १ मिला कर ४५० से ६५० वर्गफुट का सुपर  बिल्ड़प एरिया हो  और यह भी ४ से ५ लाख के बिच में हो ! जो की आम आदमी के बस का होगा हो सकता है की ऐसे प्रोजेक्ट पर डेवलपर को कुछ ख़ास फायदा ना हो पर  सरकार को भी कुछ मदत या छुट भी इन प्रोजेक्ट पर करनी चहिये तभी नेनो हाउस आप आदमी तक सुलभ होगा !ऐसा नहीं है की डेवलपरों को ऐसे प्रोजेक्ट घाटे का सौदा है अफोर्डेबल हाऊसिंग प्रोजेक्ट पर बहुत सी रियल स्टेट कम्पनियों को भारी मुनाफा हुआ है और यह आज रियल स्टेट मार्केट का नया ट्रेंड बना हुआ है !

Tuesday, December 1, 2009

Bilaspur Commercial Property Space -2

मेरा सोचना है की बिलासपुर में कमर्शियल स्पेस  की मांग कुछ सालो में ज्यादा बड़ने वाली है उस के कारण मुझको कुछ ऐसे लगते है ! अभी बिलासपुर में  एक दो ही देसी माल आये है और एक दो बन रहे है जैसे-2  बिलासपुर का जनसँख्या घनत्व बढता जा रहा है!उस का असर बिलासपुर के प्रोपर्टी  मार्केट पर भी होगा और उतनी ही मांग बड़ने वाली है ! बिलासपुर जिले से लगा पूरा कालरी एरिया,चंपा-जांजगीर, कोरबा और आस पास के छोटे शहर आज भी बिलासपुर के मार्केट से जुड़े हुए है पर यह व्वस्थित नहीं है !
यहाँ पर अभी कोई भी बड़ी देसी और विदेशी मल्टीनेशनल कंपनियां  रिटेल  यहाँ नहीं आई है क्योकि रिटेल कम्पनियों में अंभी बूम नहीं है आने वाले समय में देसी रिटेल कम्पनिया भारतीवालमार्ट,बिगबाजार ,रिलायंस रिटेल, पेंटालून, रहेजा,फैब इंडिया, शॉपर्स स्टॉप्स रीबॉक, एस्पिरिट, तनिष्क, क्रोमा, द मोबाइल स्टोर,  मेट्रो कैश एंड कैरी, कैफे कॉफी डे और मैकडॉनल्ड जैसे कम्पनिया छत्तीसगढ़ में रायपुर के बाद बिलासपुर में ही अपना कारोबार बड़ा सकती है !अभी बैंकिंग सेक्टर भी बिलासपुर में बड़ने वाला है बहुत से कापोरेट कम्पनियों के दफ्तर भी खुलेंगे १० से १५ शेयर बोर्किंग कम्पनिया ही अभी यहाँ पर अपना काम कर रही है जो की कम है आने वाले सालो में यह भी ज्यादा संख्या में होगी बहुत से ब्रांडेड गारमेंट के शोरुम भी यहाँ आने वाले है ! भिलाई,रायपुर  के बाद छत्तीसगढ़ में बिलासपुर ही ऐसी जगह है जहा पर शिक्षा के क्षेत्र में बहुत कुछ बेहतर है और यहाँ बहुत सी संभावना देखने को मिल सकती है आज भी छत्तीसगढ़ में हेल्थ सेक्टर में बिलासपुर और रायपुर ही आगे है तो सम्भावना भी यहाँ ज्यादा है ! 
ये मैं ऐसा ही नहीं कह रहा हु फंडा यह है की----
१- (मुम्बई) --नासिक -- पुणे --- नागपुर ,
२- (भोपाल)-- इन्दोर-- जबलपुर-- गवालियर
३-(लखनऊ) कानपुर-- इलहाबाद
एक किसी भी बड़ी कम्पनी ने अपना प्रोजेक्ट की शुरुवात मुम्बई से शुरुवात की और होते होते नागपुर में अपना प्रोजेक्ट चालू किया और  भोपाल  लखनऊ में भी ऐसा हे शुरुवात हुई
  तो रायपुर(भिलाई दुर्ग ) ---- बिलासपुर ऐसा  ही होगा ना ! 
चैन ऐसे ही बड़ते जा रही है और फंडा यही है जो प्रोजेक्ट,जो कमर्शियल स्पेस अभी रायपुर में है और जो बन रहे है वो कुछ दिनों में या  सालो में बिलासपुर में होंगे ही! कुल मिला कर कहु तो मेरा सोचना है की  बिलासपुर में  कर्पोरेट  जगत का बड़ा निवेश अभी होना बाकि है इन  कमर्शियल सेक्टर पर कुछ शुरुवात हो चुकी है पर असर अभी कुछ ज्यादा नहीं दिख रहा है
अंत में मेरा मानना है की बिलासपुर में  कमर्शियल स्पेस पर निवेश करना भविष्य को देखते हुए ठीक रहेगा यह मेरी सोच है आप निवेश करने से पहले किसी प्रोपर्टी एक्सपर्ट से सलाह अवश्य ले  ......अगले ब्लॉग में