Saturday, January 29, 2011

एक देसी रपट " प्रॉपर्टी का मार्किट वैल्यू

प्रॉपर्टी के वैल्यूएशन का तरीका भी अंतरराष्ट्रीय मानकों के अनुसार पर एक लेख मैंने भी आपने ब्लॉग में कुछ दिनों पहले पोस्ट किया था . प्रॉपर्टी का वैल्यूएशन का यह तरीका  एक दम सटीक है .पर यह हम जैसे देसी स्टायल को अपनाने वालो के लिए कुछ ठीक से समझ में नहीं आएगा . इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स कमिटी ने जो आठ प्रकार बताये है. उन में से  मार्केट - वैल्लू ( Market Value ) को बिलासपुर के रियल स्टेट मार्केट पर कुछ उदाहरण सहित पेश है .
Market Value
मार्किट वैल्यू वह आंकड़ा है, जिस पर प्रॉपर्टी बाजार में बेची जा सकती है . 'इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स' के अनुसार, मार्किट वैल्यू वह रकम है, जिस पर प्रॉपर्टी का सौदा वैल्यूएशन के तुरंत बाद किया जाए। यह वैल्यूएशन संभावित खरीदार और विक्रेता के बीच पर्याप्त माकेर्टिन्ग, जानकारी के आदान-प्रदान और किसी दबाव के बिना होना हो


किसी प्रॉपर्टी का मार्किट वैल्यू का निर्धारण प्रथम तो राजस्व विभाग की गाइड लाइन में  प्रॉपर्टी ( रजिस्ट्री के समय स्टंप  ड्यूटी के रूप में लि जाती है उस )  का मार्किट वैल्यू निर्धारित होता है . शासन ने प्रॉपर्टी का मूल्य निर्धारित किया वह किस भी प्रॉपर्टी का प्रथम  मूल्य निर्धारित होता है . उस के बाद बारी आती है , प्रॉपर्टी का स्वरूप मसलन आवासीय , व्यवासिक , आद्योगिक , खेती योग्य भूमि  ईसमें  लोकेशन , प्रोपर्टी का वर्तमान उपयोग प्रॉपर्टी की स्थिति, लोकेशन ही प्रॉपर्टी के सौदे का  आधार होता है . 


यह भी हो सकता है प्रॉपर्टी के आस पास के पिछले हुए सौदे ही वर्तमान की प्रॉपर्टी के मूल्य का निर्धारण करते ही यह यह मांग आवश्यकता  और उपयोग को देखते हुए प्रॉपर्टी के क्रेता और विक्रेता कम और ज्यादा कर सकते है. 
कह सकते है की मुझे अगर कोई प्रॉपर्टी कोटा रोड में  सड़क के किनारे खरीदनी है और यदि उसी जमीन से कुछ दुरी पर यदि कोई जमीन कुछ दिनों पहले बिकी थी जिस का मूल्य दस लाख रूपये एकड़ है तो जो जमीन मैं खरीदने वाला हूँ उस जमीन या प्रॉपर्टी का मूल्य दस लाख रूपये होगा या उस से से अधिक का होगा. यही मार्किट वैल्यू होगी .ईस में क्रेता और विक्रेता के के मध्य हुए सौदे  में प्रॉपर्टी का मूल्य ज्यादा या कम हो सकता है .


यह भी हो सकता है की  क्रेता और विक्रेता  दोनों किसी आपसी सहमती से एक  निश्चित  मूल्य निर्धारित कर के सौदा कर ले 
ईस में क्रेता का प्रॉपर्टी पर निवेश और विक्रेत का आर्थिक कारण भी मूल्य निर्धारित करते करते है यदि ईस में पर्याप्त मार्केटिंग होती है तो अक्सर लाभ क्रेता को ही होता है.


सब से महत्वपूर्ण है की  प्रॉपर्टी का स्वरूप , लोकेशन , प्रॉपर्टी  का वर्तमान उपयोग , प्रॉपर्टी की स्थिति  और क्रेता और विक्रेता के मध्य लेनदेन यह ही मार्केट - वैल्लू आधार होता है .और यह ही किस प्रॉपर्टी का मूल्य निर्धारित करता है 
मार्केट - वैल्लू  और वेल्लुवेशन  दोनों अलग अलग है ज्यादा तर लोग इसे एक ही मानते है पर यह सही नहीं है .
यह भी कह सकते है की मार्केट - वैल्लू  और वैल्यूएशन दोनों के रास्ते एक के से है पर है अलग अलग यह अक्सर भ्रम की स्थिति पैदा करते है . 

Wednesday, January 26, 2011

अफोर्डेबल होउसिंग सेगमेंट अब चीन में

चीन विश्व में निर्माण , उद्योग , तकनीक , आर्थिक सम्पनता और विकास का माडल बनता जा रहा है . चीन की जनसँख्या विश्व में सबसे अधिक है मैंने एक रिपोर्ट में पड़ा था की चीन में और भी आवासीय मांग अधिक है , और पूर्ति कम है.चीन में संपत्ति की कीमतें बहुत तेजी से बढ़ी हैं . और वहा पर प्रोपर्टी के बुलबुले की आशंका जोर पकड़ती जा रही है ऐसे में रियल स्टेट के व्यापर को धराशायी होने से रोकने के लिए सरकार अफोर्डेबल हाउसिंग पर जोर दे रही है. रियल्टी विशेषज्ञों का मानना है कि सस्ते मकानों की आपूर्ति में यदि बढ़ोतरी की जाती है तो बाजार को विकास की एक सही दिशा मिलेगी और कीमतों में भी स्थिरता आयेगी . खबरों  के अनुसार सरकार संपत्ति की कीमतों पर नियंत्रण रखने के लिए नये-नये उपाय कर रही है.



अब चीन की सरकार अब अफोर्डेबल सेगमेंट का सहारा ले रही है. चीन में वर्ष 2010 के दौरान लगभग 60 लाख अफोर्डेबल मकानों का निर्माण शुरू हुआ था जिनमें से 37 लाख बन भी चुके हैं. परंतु विशेषज्ञों के अनुसार जरूरतमंदों की संख्या की तुलना में ये मकान अब भी बहुत हैं क्योंकि चीन में ऐसे परिवारों की तादाद काफी ज्यादा है जिनकी आय या तो बहुत कम है अथवा वे आसमान छूती कीमतों पर अपार्टमेंट खरीदने में सक्षम हैं केंद्र सरकार के आदेश पर चीन की स्थानीय सरकारों ने भी सकारात्मक रवैया अपनाते हुए इस वर्ष कम लागत के मकानों के कई प्रोजेक्ट्स शुरू करने की कवायद तेज कर दी है.

Tuesday, January 25, 2011



 सोना , शेयर और सरकारी बचत योजनाओं की तुलना में रियल स्टेट क्षेत्र शहरी भारतीयों के लिए लंबी अवधि के निवेश का सबसे पसंदीदा विकल्प है . एसोसिएटेड चैंबर ऑफ कामर्स एण्ड इंडस्ट्री (एसोचैम) के एक सर्वेक्षण के मुताबिक, "देश के छोटे ओए बड़े नगरो और महानगरो के लोगों में से          60 से 65 प्रतिशत लोग अपनी आय में से कुछ हिसा लंबी अवधि के निवेश के रूप में प्रोपर्टी पर निवेश करना चाहते हैं.






1,500 लोगों पर किए गए इस सर्वेक्षण की रिपोर्ट में कहा गया कि ज्यादातर लोगों का मानना है कि शेयर बाजार और सोने जैसे निवेश के विकल्पों के बजाय रियल एस्टेट क्षेत्र में उन्हें गारंटीड रूप से अधिक मुनाफा मिलता है


रिपोर्ट में कहा गया, "रियल एस्टेट क्षेत्र में ज्यादा निवेश की गारंटी मिलने के साथ लोगों को तेज उतार-चढ़ाव वाले निवेश के अन्य  विकल्पों से दूर रहने में भी मदद मिलती है।"


रियल एस्टेट के बाद निवेश के दूसरे सबसे पसंदीदा विकल्प के रूप में लोगों ने सोने को चुना। लोगों का मानना है कि सोना निवेश का सुरक्षित विकल्प है जिसे आसानी से नकदी में परिवर्तित किया जा सकता है
निवेश के रूप में सोना ग्रमीण क्षेत्र में काफी पसंद किया जाता है  शेयर से जुड़ा कारोबार अभी छोटे और मझोले शहरो में ठीक तरह से पहुच नहीं है या कुछ लोगो तक ही सिमित है 

Monday, January 24, 2011

Property Investors (निवेशक प्रापर्टी खरीदने से पहले)

वर्तमान समय में निवेश के बहुत सारे साधन मवजुद है लेकिन  प्रॉपर्टी पर निवेश एक सबसे सुरक्षित तरीक माना जाता है. वर्तमान में प्रॉपर्टी पर निवेश का एक ट्रेंड भी चल रहा है हर कोई चाहता है. की प्रॉपर्टी पर निवेश किया जाये प्रॉपर्टी में निवेश कभी घाटे का सौदा नहीं हो सकता, क्योंकि देश में घरों की उपलब्धता हमेशा मांग के मुकाबले कम रहने वाली है. प्राय हर बड़े और छोटे शहरों में प्रॉपर्टी की कीमतों में काफी उछाल आया है और यह बने रहेगा निवेशक  प्रॉपर्टी खरीदने से पहले क्या ध्यान दे निवेशक प्रॉपर्टी में निवेश करने से पहले क्या क्या सुनिश्चित करे


निवेशक को प्रॉपर्टी पर निवेश करने से पहले अपनी योजना बनानी चाहिए निवेशक जो प्रॉपर्टी पर निवेश करने जा रहा है या जिस प्रोपर्टी को खरीदने का मन बना रहा है  वह उसके क्या काम आयेगी वो निवेश के लिए  कितनी फायदेमंद हो सकती है .सब से महत्वपूर्ण है की जिस जगह प्रॉपर्टी पर निवेश करने जा रहे हैं, वह स्थान वह प्रोजेक्ट आगे चलकर कितना फायदे का साबित होगा ईस का आकलन बहुत ही जरुरी है  कुल मिलाकर प्रॉपर्टी पर निवेश करने से पहले अपना एक निवेश मॉडल बनाना चाहिए फिर उसके हिसाब से  आवासीय प्लाट  , घर , फ्लैट या कामर्शियल स्पेस ढूंढऩा चाहिए . प्रॉपर्टी पर निवेश करने  के बाद रणनीति तैयार करना गलत फैसला होगा


कोई जरुरी नहीं है की आप ने जिस प्रॉपर्टी पर निवेश किया है उस निवेश पर रिटर्न जल्द ही मिल जाये प्रॉपर्टी में निवेश से पहले ही निवेशक प्रॉपर्टी मार्केट की उडती उडती खबरों को सच मान लेते है  इसलिए वे सोचते हैं कि प्रॉपर्टी में निवेश करने के बाद उन्हें जल्द ही अच्छा रिटर्न मिल जाएगा  पर ऐसा नहीं है प्रॉपर्टी जल्द ही रिटर्न मिले उस की लिए बहुत सारे फेक्टर होते है यह आप के निवेश के  क्षेत्र के डेवलपमेंट पर निर्धारित होता है . प्रॉपर्टी में लंबे समय बाद फायदा मिलता है  इसलिए निवेशक बेहतर रिटर्न के लिए कुछ समय इंतजार जरूर करें

Wednesday, January 12, 2011

Property Valuation




मैंने प्रापर्टी का वैल्यूएशन के बहुत से लेख पड़े है बहुत सी रिपोर्ट पड़ी है जिअसे में से इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स कमिटी की रिपोर्ट (USPAP) की रिपोर्ट . प्रापर्टी का वैल्यूएशन कई कारणों से किया जाता है जैसे- खरीद-फरोख्त, कैपिटल इन्वेस्ट , कर निर्धारण, आर्थिक नियमितता विवादों का निवारण आदि .  आज दुनियाभर के निवेशक प्रॉपर्टी  की बाजार कीमत से अधिक प्रापर्टी के मूल्यांकन पर ध्यान अधिक दे रही है  फिर बात चाहे निवेश की हो, रिस्क प्रोफाईल की या फिर स्टेट्समेंट्स में उल्लेख करने की, प्रापर्टी की कीमत पर ही अधिक ध्यान दिया जाता है . Uniform Residential Appraisal Report, that comply with the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)  . की गाइड लाइन में प्रॉपर्टी वैल्यूएशन पर रिपोर्ट पेश की है.  'इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स कमिटी' "इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स" के आठ एडिशन प्रकाशित कर चुकी है . प्रॉपर्टी के वैल्यूएशन का तरीका भी अंतरराष्ट्रीय मानकों के अनुसार एक लेख प्रस्तुत है  
 कोई भी  प्रॉपर्टी मे समानता नहीं होती है , उनमें कुछ न कुछ अंतर जरूर होता है  इन्वेस्टमेंट के लिहाज इसे अलग अलग करना जरुरी है  विशेष कर  जब प्रॉपर्टीज की लोकेशंस अलग-अलग हों। लोकेशन प्रॉपर्टी की कीमत तय करने का मुख्य आधार होती है। इसके बाद, प्रॉपर्टी की उम्र, कंस्ट्रक्शन आदि चीजों पर गौर किया जाता है  अंत में, ये सब बातें मिलकर प्रॉपर्टी की वास्तविक कीमत निर्धारित करती हैं . निर्धारण के इस तरीके को प्रॉपर्टी का वैल्यूएशन कहते हैं . 


प्रॉपर्टी का वैल्यूएशन कई कारणों से किया जाता है, जैसे - खरीद-फरोख्त, कैपिटल इन्वेस्टमेंट, फाइनैंशल रिपोर्टिन्ग, टैक्स सेटलमेंट, फाइनैंशल रेगुलेशन, विवादों का निवारण आदि. आज दुनियाभर की फाइनैंशल कम्यूनिटी प्रॉपर्टी की मार्किट प्राइज से ज्यादा प्रॉपर्टी की वैल्यू पर ध्यान दे रही है . फिर चाहे बात इन्वेस्टमेंट की हो, रिस्क प्रोफाइल की या फिर फाइनैंशल स्टेटमेंट्स में उल्लेख करने की, प्रॉपर्टी की वैल्यू पर ही ज्यादा ध्यान दिया जाता है . 


ग्लोबलाइजेशन के मौजूदा दौर में भारत में एफडीआई भी बढ़ा है और रीयल एस्टेट की विदेशी कंपनियां यहां अपने ऑफिस भी खोल रही हैं . ऐसे में वैल्यूएशन के लिए एक समान अंतरराष्ट्रीय मानक अपनाने की जरूरत महसूस की जाने लगी है. इस कड़ी में 'इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स कमिटी' 'इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स' के आठ एडिशन प्रकाशित कर चुकी है। दुनियाभर के प्रफेशनल संस्थान इन स्टैंडर्ड्स को लागू करने की कोशिश कर रहे हैं, जिससे वैश्विक स्तर पर एक जैसा अप्रेसल सिस्टम लागू हो सके। 


बहरहाल, रीयल एस्टेट अप्रेसल के विभिन्न तरीकों के आधार पर प्रॉपर्टी की वैल्यू की कई रूपों में गणना की जा सकती है जैसे - 


Market Value ,Value-in-use,Investment Value ,Insurable Value ,Liquidation Value ,Price Value , Valuation,


Market Value


मार्किट वैल्यू वह आंकड़ा है, जिस पर प्रॉपर्टी बाजार में बेची जा सकती है . 'इंटरनैशनल वैल्यूएशन स्टैंडर्ड्स' के अनुसार, मार्किट वैल्यू वह रकम है, जिस पर प्रॉपर्टी का सौदा वैल्यूएशन के तुरंत बाद किया जाए। यह वैल्यूएशन संभावित खरीदार और विक्रेता के बीच पर्याप्त माकेर्टिन्ग, जानकारी के आदान-प्रदान और किसी दबाव के बिना होना हो  


Value-in-use 


अगर कोई प्रॉपर्टी किसी विशेष उपभोक्ता के लिए विशेष प्रयोजन के तहत रकम उपलब्ध करा सकती है, तो उस कीमत को 'नेट प्रजेंट वैल्यू' या 'वैल्यू इन यूज' कहेंगे ,कि 'वैल्यू इन यूज' किसी विशेष उपभोक्ता के संदर्भ में होती है, सामान्य रूप में नहीं ऐसे में यह रकम प्रॉपर्टी की मार्किट वैल्यू से कम भी हो सकती है और उससे ज्यादा भी हो सकती है  


Investment Value 


जब विशेष उपभोक्ता प्रॉपर्टी का इन्वेस्टर हो, तो 'वैल्यू इन यूज' को 'इन्वेस्टमेंट वैल्यू' कहा जाता है . यह भी प्रॉपर्टी की मार्किट वैल्यू से कम या ज्यादा हो सकती है 


Insurable Value 


' इन्शुअरेबल वैल्यू' प्रॉपर्टी की वह कीमत है, जो किसी इन्शुअरन्स पॉलिसी में इन्शुअरन्स कंपनी द्वारा तय की जाती है। आमतौर पर इसमें साइट वैल्यू शामिल नहीं की जाती है .


Liquidation Value 


दिवालियेपन की स्थिति में प्रॉपर्टी की जो वैल्यू आंकी जाती हैं, उसे 'लिक्विडेशन वैल्यू' कहते हैं। यह प्रक्रिया कानूनी आदेश के बाद या मजबूरी में अपनाई जा सकती है 


Price Value 


कई लोग 'प्राइज वैल्यू' को 'मार्किट वैल्यू' के साथ कन्फ्यूज कर सकते हैं, लेकिन ऐसा नहीं है. दोनों के बीच अंतर पहचानना जरूरी है . किसी विशेष प्रॉपर्टी के लिए विशेष डील में हासिल रकम उस प्रॉपर्टी की 'प्राइज वैल्यू' कहलाएगी. यह रकम मार्किट प्राइज के बराबर हो भी सकती है और नहीं भी .


Valuatoin 


प्रॉपर्टी के वैल्यूएशन के लिए आमतौर पर तीन प्रक्रियाओं का इस्तेमाल किया जाता है, जिन्हें 'थ्री अप्रोच्स टू वैल्यू' कहते हैं। ये हैं, 


1Sales Comparison Approach 


2. The Cost Approach


3. Income Approach


Sales Comparison Approach  (द सेल्स कंपेरीसन अप्रोच : मार्किट में बेची जा रही एक जैसी प्रॉपर्टीज के प्राइज/यूनिट या कुल कीमत का आकलन करने के लिए इस विधि का सहारा लिया जाता है। अगर कई यूनिट्स बेची जानी हों, तो उनके वैल्यूएशन के लिए इस विधि को सबसे सही माना जाता है . 


The Cost Approach ( द कॉस्ट अप्रोच ) - अप्रेसल की इस विधि को 'समेशन अप्रोच' भी कहा जाता है इस प्रक्रिया के अंतर्गत यह तर्क काम करता है कि जमीन की वैल्यू और उस पर कंस्ट्रक्शन की डेप्रिसिएशन वैल्यू को जोड़कर प्रॉपर्टी की वैल्यू का अनुमान लगाया जा सकता है यह प्रक्रिया किसी नई प्रॉपर्टी के वैल्यूएशन के लिए ज्यादा सही रहती है 


Income Approach (द इनकम अप्रोच) - इसका प्रयोग आमतौर पर इन्वेस्टमेंट के लिए खरीदी जाने वाली प्रॉपर्टी के वैल्यूएशन के लिए किया जाता है अप्रेसर आमतौर पर कमर्शल या ऑफिस प्रॉपर्टी के इन्वेस्टर्स के लिए इस प्रक्रिया का प्रयोग करते हैं इसके अंतर्गत, डाइरेक्ट कैपिटलाइजेशन, डिस्काउंटेड कैश फ्लो और ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर जैसी विधियों से वैल्यू निकाली जाती है  जिसमें मुख्य जोर प्रॉपर्टी से होने वाली सालाना इनकम पर रहता है. 


किसी प्रॉपर्टी की सही वैल्यू निर्धारित करने के लिए इनमें से कौन-सी प्रक्रिया अपनाई जाए, इसका फैसला अप्रेसर करता है . इसके पीछे मुख्य आधार यह होता है कि प्रॉपर्टी खरीदने वाला कौन है और वह किस उद्देश्य से प्रॉपर्टी ले रहा है , अगर कोई इन्वेस्टर प्रॉपर्टी ले रहा है, तो वैल्यूएशन के समय उससे होने वाली इनकम को ज्यादा तवज्जो दी जाएगी, जबकि कमर्शल या ऑफिस प्रॉपर्टी के वैल्यूएशन के समय ज्यादा ध्यान सेल्स पर देना पड़ता है। 


अपार्टमेंट का वैल्यूएशन करते समय भी ज्यादा जोर सेल्स पर ही रहता है, क्योंकि हर अपार्टमेंट का अपना अलग वैल्यूएशन होता है और एक की कीमत दूसरे से अलग हो सकती है . सिंगल फैमिली के रहने के लिए तैयार किए जाने वाले इंडीपेंडेंट हाउस में भी सेल्स कंपेरीसन अप्रोच अपनाई जाती है, लेकिन अगर यह इंडीपेंडेंट हाउस किसी ऐसी लोकेशन पर है, जहां ज्यादातर मकान किराये पर उठाए गए हैं, तो सेल्स कंपेरीसन अप्रोच की बजाय इनकम अप्रोच अपनाना सही रहता है

Saturday, January 1, 2011

विकास सुख समृद्धि का साल 2011 हो



 नया साल विकास की बयार लेकर आ रहा है नया मास्टर प्लान, अरपा प्रोजेक्ट , बिलासपुर रायपुर फोर लेन , बिलासपुर का सीवरेज प्रोजेक्ट जल्द से जल पूरा हो . शासन की नयी नयी योजनये का बिलासपुर में  कियान्वित हो . बिलासपुर की स्वस्थ सुविधा अंतरराष्ट्रिय स्तर की हो और आम आदमी की पहुच में हो . बिलासपुर में शापिंग माल के शुभारम्भ  का साल  ,कुछ नयी कालोनियों का नए व्यवसायिक परिसरों के निर्माण का साल हो . मल्टी नेशनल कम्पनिया बिलासपुर में व्यापर के लिए आये बिलासपुर के व्यापर जगत को आर्थिक लाभ मिले 
2011 की अनेक शुभकामनाएं नव वर्ष में बिलासपुर का विकास हो लोग समवृद्ध हो आपसी भाईचारा बना रहे नया साल बिलासपुर के विकास को नयी गति प्रदान  करे 
नया वर्ष बिलासपुर के प्रापर्टी मार्केट को नयी दिशा प्रदान  करे प्रापर्टी सेक्टर से जुड़ा हुआ हर कोई उनती करे .
सी कामनाओ के साथ आप सभी को नव वर्ष २०११ की हार्दिक शुभकामनाये 
विकास सुख समृद्धि का साल २011 हो