Friday, July 6, 2012

भवन निर्माण से जुड़े कुछ अनुभव और जानकारिया जून (1 )


प्रॉपर्टी सेक्टर और भवन निर्माण सेक्टर अलग अलग होते हुए भी आपस में जुड़े हुए है. मैं पिछले 10 -11 सालो से मैं इन दोनों सेक्टरो से जुड़ा हुआ हूँ और मैं जो कुछ सिखा है समझा है उन्हें साझा करने का एक छोटा सा प्रयास है .. फेस बुक पर समय समय पर जो अनुभव मैंने पोस्ट किये है वे फेस बुक पर खो न जाये इसलिए इसे भी ब्लॉग में शामिल किया है

मकान बनवाने के दौरान बजट अधिक हो ही जाता है यह निर्माण कार्यो में साधारण सी बात है क्योकि अतिरिक्त कार्य बड़ते ही चले जाते है .. भवन निर्माण के लिए मटेरियल सहित ठेके पर काम करने वाले सही मिले तो ठीक है वरना ये ऐसे ऐसे चार्जस लेते है जिससे मकान बनवाने वाले की जेब अच्छी खासी ढीली हो जाती है वैसे ऐसी परीस्थितियों से बचने के लिए ग्रामीण इलाको में लोग कोई भी काम ""कुते "" या पुरे ठेके में दे देते है कोई लम्बाई चौड़ाई नापने का हिसाब नहीं अपनी रिक्वायरमेंट बता कर कोई भी काम ठेके पर दे देते है ..
 June 3
एक मकान बनवाने के दौरान ठेकेदार लेंटर नाप , सीडिया का नाप , सेप्टिक टेंक का नाप ,बाउंड्री वाल का नाप इसके अलावा भी ठेकेदार के पास बहुत से नाप होते है जिसे नाप कर वो आप का बजट बिगाड़ सकता है. ठेकेदार के नाप के आगे साइड इजीनियर और आर्कीटेक्ट भी नतमस्तक हो जाते है
· June 3
भवन निर्माण के दौरान तकनिकी गलतिया एक सामान्य धटना है जो धटित होते रहती है इसमें गलती बिल्डिंग की डिज़ाइन की , इंजिनियर की लेबर की ,ठेकेदार की ,मटेरियल की क्वालिटी की या मौसम किसी की भी हो सकती है .सबसे महत्वपूर्ण यह है की उसे कैसे जल्द से जल्द निपटा जाय और समय रहते सुधारा जाये ..यह डिस्कवरी चेनल के मेगा स्ट्रक्चर में अकसर दिखाई जाती थी
 June 3
यदि आप अपने प्लाट पर अपना स्वतंत्र मकान बनवा रहे है तो ध्यान रखे की पानी की व्यवस्था पहले से कर ले और कोशिश करे की जब भी आप अपने बनते हुए मकान को देखने जाये तो कुछ देर के लिए ही सही पाइप लेकर पानी की तराई जरुर करे ऐसा करने से आप को अपने मकान की निर्माण की बारिकिया दिखाई देगी और उसके गुण दोष आसानी से नजर आयेंगे ...यह मेरा निजी अनुभव है रोजाना तो नहीं पर मैं समय मिलने पर अक्सर अपनी साइड में कुछ देर के लिए ही पानी की तराई का कार्य करता हूँ
· June 4
बरसात का मौसम नजदीक है और ऐसे में घरो में पानी के सीपेज की समस्या का निदान नहीं किया गया तो बिल्डिंग में किया गया पेंट ख़राब होने की सम्भावनाये है वैसे ऐसा अक्सर सटे हुए भवनों में होता है
 June 6
मकान बनवाते समय सबसे महत्वपूर्ण कार्य यदि पुरे स्ट्रकचर में पानी पट्टी को नजर अंदाज नहीं किया जाना चाहिए ये पानी पट्टी ही दीवाल , छज्जे लेंटर से पानी के रिसाव को अन्दर आने से रोकती है
 June 6
पुरे पैसे देकर भी यदि कोई चीज सही नहीं मिलती हो बहुत अखरता है अब मैं बात करता हूँ भवन निर्माण की इस में एक तो जानकारी क आभाव की वजह से पुरे पैसे लेने के बाद भी निर्माण सामग्री सही क्वालिटी की नहीं मिल पाती है .
June 10
100 में से 70% लोग भवन निर्माण के बारे में कुछ ज्यादा जानते ही नहीं है और जो जानकारिया उन्हें मिलती है जो मकान बनवा चुके होते है उन के अनुभव के आधार पर मिल जाती है जो की एक घर बनवाने के लिए काफी नहीं होती है और इसी बात का फायदा कांट्रेक्टर और लेबर ठेकेदार उठाते है क्योकि वो जानते है की मकान बनवाने वाला ज्यादा कुछ नहीं जनता है इस सेक्टर की खासियत यह है की मकान बनवाने वाले का जो साइड इंजिनियर है भी अक्सर ठेकेदार का पक्ष लेते है
 June 11
ईट---रेत---गिट्टी ---सीमेंट ---छड़ ....और लेबर ठेकेदार के अलावा एक मकान बनाने में कम से कम 100 से भी अधिक चीजे लगती है और इन को कम से कम 5 से 6 अलग अलग प्रकार के काम करने वाले कुशल कामगारों की जरूतर पड़ती है ...और सबसे ज्यादा तकलीफ इन्हें संग्रह कर के साइड तक पहुचने की होती है ..ऊपर से निर्माण स्थल से चोरी भी एक बड़ा सर दर्द होती है
June 12
अपने मकान में गार्डन हर कोई चाहता है ...अपार्टमेन्ट में तो यह संभव नहीं है ....स्वतन्त्र आवासीय परिसर में यह संभव है और सिर्फ एक तरीका है गार्डन के लिए ज्यादा से ज्यादा जगह छोड़ना ...पर महगी जमीनों में कौन ज्यादा जगह छोड़ता है ..इस का तरीका है की छत या टैरेस पर यह संभव है . यदि आप नया मकान बनवा रहे है तो आप बिल्डिंग के स्ट्रक्चर में इसे डिज़ाइन करे ऐसा करने से बिल्डिंग का लुक्क और भी बढ जायेगा
June 12
Electricians अकसर गलतिया करते है और खामियाजा मकान बनवाने वाले को भुगतना पड़ता है ... आप यदि मकान बनवा रहे है तो लेंटर में पाइप और प्लास्टर के पहले स्विच बोर्ड निर्धारित स्थान में ही लगे इस कार्य को गंभीरता से ले जयादा तर बिल्डर फ्लोर को छोड़ कर स्विच बोर्ड अव्यवस्थित होते है ..और डिस्क का केबल पावर लें से अलग हो ..डिस्क का केबल आप टाइल्स के निचे से भी दे सकते है
June 17
मकान बनवाने के दौरान ध्यान रखे की फेन बॉक्स आप के लेंटर को कमजोर कर सकता है वैसे फेन बॉक्स की ऊंचाई 3' इंच की होती है और लेंटर की मोटाई लगभग 5' इंच तक की जाती है अब ये दो इंच में ही सारी गड़बड़िया होती है .फेन बॉक्स जिस स्थान पर लगा है उस का थोडा उठ जाना या शटरिंग का थोडा उठ जाना या लेवल में थोडा ऊँचा होना ,फेन बॉक्स के ऊपर कंक्रीट का ठीक तरीके से ना होना आदि ये कुछ कारण है जो सावधानी बरतने पर भी धटित हो जाते है
June 19
दुकानों में रैक बनवाना काफी खर्चीला होते जा रहा है.फ़िलहाल स्टेनलेस स्टील और ग्लास , प्लाई और लकड़ी , लोहा-टीन और एंगल, मार्बल, राजिम स्टोन ही प्रचलित है. इसमें सबसे आकर्षक लॉन्ग लाइफ मार्बल ही है जो बिलासपुर छत्तीसगढ़ में प्लाई और लकड़ी से सस्ता पड़ रहा है .पर यह किराए की दुकान के लिए उपयक्त नहीं किराये की दुकान के लिए टेनलेस स्टील और ग्लास लोगो की पहली पसंद बना हुआ है
June 21
भवन निर्माण के लिए बारिश का मौसम सबसे बढ़िया रहता है ..बस आप के पास मटेरियल का स्टाक होना चाहिए ...बस थोड़ी लेबर कास्ट बढ़ जाती है वो भी तापमान सामान्य रहने से मजदूरो के कार्य करने की छमता बढ़ ने की वजह से वसूल हो जाती
June 22
मकान के लेंटर की ऊंचाई सामान्यत 10 फुट रखी जाती है( फ्लोर से लेंटर के बिच की दुरी ) यदि आप नया मकान बनवा रहे है तो ध्यान रखे की आज कल मकानों में फाल सीलिंग का भी ट्रेंड ज्यादा चलन में है ऐसे में 10 फुट की उंचाई कुछ कम हो जाती है तो कोशिश करे की मकान के लेंटर की ऊंचाई 11.3" फुट होनी चाहिए .इसमें फाल सीलिंग की डिजाइन भी अच्छी लगती है और ऊंचाई भी कम नहीं होती है ..हालाकि लगत में थोड़ी बढोतरी हो जाती है
June 23
प्राया  तर हर भवन में सीढ़ी के पास का हिस्सा या सीढ़ी के निचे का भाग बेकार हो जाता है मकान ,दुकान बनवाते समय इस स्थान की प्लानिंग जरुर करे ,अलमारी ,स्टोर , शो केश ,बाथरूम ,स्टडी टेबल इन स्थानों पर आसानी से बनाये जा सकते है
June 29

Wednesday, July 4, 2012

प्रॉपर्टी मार्केट पर मेरे कुछ विचार जो मैंने मेरी फेसबुक की आईडी से पोस्ट किये है-( 1 ).जून

प्रॉपर्टी मार्केट पर मेरे कुछ विचार जो मैंने  मेरी फेसबुक की आईडी से पोस्ट किये है  .फेसबुक में कही खो नजाए इस लिए अपने ब्लॉग में उन में से कुछ चुनिदा विचारो का संग्रह कर के यह पोस्ट प्रस्तुत है ...

प्राइम लोकेशन को छोड़ कर लग भग सभी जगहों पर वर्तमान में प्रोपर्टी की कीमते स्थिर रही है ऐसा लग रहा है की ये बरसात के तीन महीने तक ऐसा ही चलते रहेगा पर पर यह जरुरी नहीं है की सभी जगहों पर ऐसा ही चलता रहे
June 6 

कुछ दिनों बाद आप यदि आवासीय  प्रॉपर्टी खरीदने की सोच रहे है तो ध्यान रखे महानगरो में जो पानी की समस्या है उस समस्या से आप बच सकते है ध्यान रखे की जिस इलाके में आप प्रोपर्टी खरीदने वाले है उस इलाके में वर्तमान में भू जल स्तर पर ध्यान रखे या उन इलाको से सतत संपर्क में रहे क्योकि यही मौसम है जब पानी की भारी किल्लत होती है
 June 8

प्रॉपर्टी की कीमते बढती ही जा रही है और बड़ते ही रहेगी कुछ समय बाद स्थिर होंगी पर कीमते बड़ने का प्रतिशत काफी कम होगा पर क्या कभी आप ने सोचा है की प्रोपर्टी की कीमते कम कैसे होंगी ...मुझे लगता है की  प्रॉपर्टी  की कीमते """पानी की वजह से कम होती जाएगी "" गिरता हुआ भू जल स्तर विश्व के सामने एक गंभीर समस्या है अपने देश में ही महानगरो में ये विकराल रूप धारण करता जा रहा है और यही समस्या आने वाले कुछ सालो के बाद  प्रॉपर्टी सेक्टर को प्रभावित करेगी और जिन इलाको में पानी की कमी है वहा की  प्रॉपर्टी की कीमते गिरना चालू होंगी और ये छोटे शहरो से चालू होंगी क्योकि बड़े शहरो में सरकारी सुविधाए ज्यादा उपलब्ध होती है ऐसा भी हो सकता है की बड़े शहरो के शहर के बाहर की अवैध कालोनियों से शुरुवात हो ..""एक ही इलाज पेड़ लगाये प्रदूषण रोके 
June 8 

प्रॉपर्टी सेक्टर का भी एक विज्ञानं है इस विज्ञानं का पान की दुकान के चौपाल से निकल कर समझने की जरूरत है ... और ये समझ आप पहले तो असफलता से और निश्चित ही ले जाएगी क्योकि आप जो समझते है वो हर कोई आसानी से स्वीकार नहीं करेगा .
 June 10

कंसल्टेंसी फर्म नाइट फ्रैंक की एक ताजा रिपोर्ट के अनुसार ..जनवरी-मार्च 2012 क्वार्टर में दुनिया भर में हाउसिंग प्राइसेज में बढ़ोतरी के मामले में भारत तीसरे नंबर पर है। इस क्वार्टर में देश में घरों के दाम सालाना 12 फीसदी बढ़े हैं..वही चीन का हाउसिंग मार्केट पिछले 12 महीनों से मुश्किलों का सामना कर रहा है। चीन में बैंकिंग सिस्टम में पैसा कम हुआ है। इससे डिवेलपर्स और प्रॉपर्टी खरीदने की चाहत रखने वालों को कम लोन मिल रहा है
June 12

ये कहानी हर जगह एक जैसी है क्योकि  प्रॉपर्टी  का ट्रेंड हर जगह एक जैसा ही होता है नोएडा के निकट जेवर में एयरपोर्ट के प्रपोजल को रद्द करने के महीने भर बाद अब इलाके में प्रॉपर्टी के खरीदार/निवेशकों की संख्या काफी कम हो गई है। यमुना एक्सप्रेसवे अथॉरिटी के प्लॉट्स की प्रीमियम जो कुछ समय पहले तक 7,000 रुपए के करीब था, अब गिरकर 5,000 रुपए प्रति वर्ग मीटर तक आ गया है। इसके अलावा एक्सप्रेसवे के नजदीक बन रहे मल्टी स्टोरी रेजिडेंशल प्रॉजेक्ट्स में भी कीमत 3,000 रुपए प्रति वर्ग फीट तक गिर गई है 
June 19

आने वाले कुछ महीनो के बाद छत्तीसगढ़ के नए जिलो में रेंटल ऑफिस स्पसे की माँग बढ़ने वाली है ..अव्यवस्थित बसाहट की वजह से ये जिले अभी तैयार नहीं है" एक बड़ा सा गाँव अब शहर बन गया है पर इन स्थानों में बेसिक इन्फ्रास्ट्रक्चर डेवलप होने में समय लगेगा, प्राइम लोकेशनो में रेंटल ऑफिस स्पसे पर निवेश आने वाले समय में शानदार रिटर्न देगा इस बात में दो मत नहीं है .स्थानीय निवेशको को प्राइम लोकेशनो की कीमते बहुत अधिक लग रही है और कीमते अधिक होंगी भी क्योकि जिले का गठन और प्राइम लोकेशन यही तो कारण है  प्रॉपर्टी  की कीमते बढने का"
June 20

छत्तीसगढ़ के नए जिलो में रेंटल ऑफिस स्पसे में निवेश ...कार्पोरेट का सीधा सा फंडा है की जिन जगहों पर व्यापार हो सकता है और मुनाफा मिल सकता है वो वही पर निवेश करते है ,बैंकिंग ,इंश्योरेंस ,एजुकेशन ,ब्रांडेड शोरूम्स ,हेल्थ ,फ्म्च्ग,शेयर ट्रेडर,और भी बहुत सी कम्पनिया जल्द ही इन जिलो की और रुख करेंगी ..निवेशक ध्यान दे इन जिलो में निवेश कैसा हो और कहा हो और किन लोकेशनो में हो यह सबसे महत्वपूर्ण है और यही आप को रिटर्न दिलवाएगा ध्यान रखे की नए जिलो में पहले बहुत सी व्यवस्थाये अस्थाई होती है
June 20

 मेरा अनुमान है की  प्रॉपर्टी  की कीमते गिरने का ट्रेंड पिने का पानी तय करेगा...."""  प्रॉपर्टी  पर निवेश से पहले यह ध्यान रहे की आप जिस भी इलाके में आवासीय  प्रॉपर्टी  खरीदे रहे है वहा पिने के पानी की वर्तमान में और भविष्य में क्या स्तिथि होगी यह भी पता कर ले .
जैसे की बिलासपुर में अरपा भैसा झार परियोजना जो प्रारंभ हो गई है और अरपा विकास परियोजना इन के रहते आने वाले कई सालो तक कोई तकलीफ नहीं होगी अगले 30 वर्षो बाद प्रति दिन 78 एमएलडी (मिलियन लीटर पर डे) पानी की जरूरत होगी। वर्तमान में शहर में 35 एमएलडी पानी की सप्लाई हो रही है.बिलासपुर को पानी की आवश्यकता के लिए अगर भूमिगत जल का उपयोग नहीं भी किया गया तो भविष्य में अरपा परियोजना से जरूरते पूरी हो सकती है
June 21

जगह की कमी और लोकेशन की वजह से  प्रॉपर्टी  सेक्टर का एक ट्रेंड जो बड़े शहरो में जोर पकड रहा है .वो यह है की लोग अपनी आलीशान पाश कालोनियों के फस्ट या सेकण्ड फ्लोर बेच रहे है वो भी वह पर जो वर्तमान प्लाट की कीमते है उस दर से कुछ कम में ..या कहा जाय की आकर्षक कीमतों पर  प्रॉपर्टी  का पैसा वसूल ट्रेंड चल रहा है ..यह ट्रेंड छोटे शहरो में भी है पर चलन में बहुत कम है ..मेरा एक सुझाव है यदि आप मकान बनवा रहे है तो उस की स्ट्रक्चर सहित प्लानिंग ऐसी करे की वक्त पड़ने पर आप यदि ऊपर का फ्लोर यदि बेचे भी तो आप के रहने लायक आवास क्षेत्र में कोई विशेष फर्क ना हो
June 22

खेती की जमीन से सालाना आय यह भी संभव है .. कृषी योग्य भूमि भी सालाना रेंटल इनकम का स्रोत है बशर्ते खेत में बारोमासी पानी की व्यवस्था होनी चाहिए और भूमि उपजाऊ होनी चाहिए और कनेक्टिविटी भी बढ़िया होनी चाहिए , और यह मुख्य शहर से अधिक दूर नहीं होनी चाहिए ..यहाँ पर फार्म हाउस भी बना कर बाकि की कृषी भूमि को किराये पर दिया जा सकता है
June 23

सीवरेज सिस्टम भी  प्रॉपर्टी  की कीमते तय करता है एक व्यवस्थित शहर के लिए क्या चीजें जरूरी हैं, बिजली, पार्किंग, सड़कें, पानी, पार्क और सुरक्षा. कुछ और चीजें भी इसमें शामिल की जा सकती हैं लेकिन क्या सीवरेज को छोड़ा जा सकता है..महानगरो और उस से सटे हुए इलाको में प्रोपर्टी की कीमते सीवरेज भी निर्धरित करता है महानगरो और उन से सटे हुए इलाको में जहा मल जल निकासी की व्यवस्था नहीं है या कहा जाय की सीवरेज नहीं है वह की प्रॉपर्टी की कीमते काफी कम है.छत्तीसगढ़ का पहला सीवरेज सिस्टम बिलासपुर का है जिसका निर्माण कार्य प्रारम्भ है जिसका कुछ राजनेतिक कारणों से यहाँ की महापौर विरोध कर रही है ... यहाँ की व्यवस्थित कालोनियों में सीवरेज की उपयोगिता समझ में आ गई है . सकरी और तंग गलियों के लिए यह वरदान से कम नहीं है जहा पर जहा घरो का सीवर नालियों में भरा रहता है ..
June 25 


निवेश के लिए अगर कम बजट में कोई अपार्टमेन्ट खरीदने की सोच रहे है तो ऐसी स्थानों का चयन करे जहा पर व्यवसायिक गतिविधिया है उन स्थानों में रेंटल इनकम ज्यादा मिलने की सम्भावनाये ज्यादा रहती है .क्योकि ऐसी प्रोपर्टी अक्सर भीड़ भाड़ वाले इलाके में रहती है जहा पर लोग रहना पसंद नहीं करते पर आफिस बनाना ज्यादा पसंद करते है .ज्यादातर ऐसे स्थानों के अपार्टमेन्ट की कीमते ज्यादा तो नहीं होती पर रेंट ज्यादा होता है
 June 27 

100 टके की ...बात अनुभव का लाभ मिलता है ...चाहे वो अपना और या दुसरो का ...और प्रोपर्टी सेक्टर और भवन निर्माण कार्य में इसे अनदेखा नहीं किया जा सकता.. एक साइड में अनुभवी को नजर अंदाज करने का खमियाजा भुगत रहा हूँ
June 28 

नाइट फ्रैंक रिपोर्ट के मुताबिक भारतीय रियल एस्टेट की कीमतें पिछले एक साल में 12 फीसदी बढ़ी हैं, जबकि भारतीय रिजर्व बैंक के आंकड़ों के मुताबिक मार्च 2012 को खत्म कारोबारी साल में होम लोन की ग्रोथ घटकर 12.1 फीसदी हो गई है, जो इससे पहले साल में 16 फीसदी थी
June 28


जिन स्थानों में ये खुबिया है उन इलाको की  प्रॉपर्टी  बहुत जल्दी और सबसे ज्यादा ग्रोथ करती है शॉपिंग और एंटरटेनमेंट के लिए बड़े मॉल्स हों या फिर रिहायशी इलाकों के पास अस्पताल की सुविधाएं स्पोर्ट्स और कल्चरल एक्टिविटी हो या एजुकेशन के लिए बेहतरीन स्कूल और नामी कॉलेज, हवाई ,रेल और रोड की बेहतर कनेक्टिविटी हो ,ओद्योगिक इलाका उस स्थान से दूर हो और वह इलाका हरा भरा हो ,ड्रेनेज ,सीवरेज , जल स्तर अच्छा हो इन इलाको में निवेश शानदार रिटर्न देते है .. 
June 28 

प्रोपर्टी में निवेश ये पहले यह तय कर ले की जब कभी आप प्रोपर्टी को बेचेंगे तो उस  प्रॉपर्टी के खरीदार कौन होंगे ...विज्ञापनों के सब्ज बाग़ में ना पड़े ये अक्सर भ्रमित करते है... अवैध कालोनी में जमीन या प्लाट न खरीदे..अक्सर डेवलपर बाद में सब परमिशन मिल जायेगा और वर्तमान में कीमते कम होने का फंडा दे कर प्रोपर्टी बेच देते है ऐसे अफरो से बच कर रहे ...
 June 29